SK리츠 분석: 주유소·오피스 자산 포트폴리오 이해

"SK리츠는 주유소 리츠인가요, 오피스 리츠인가요?" 가끔씩은 종목명만 보고 한쪽 자산만 떠올리는 분이 많다는 걸 자주 느낍니다. 결론부터 말씀드리면 SK리츠는 오피스 비중이 더 큰 혼합형 리츠이고, 국내 상장 리츠 중 자산규모(AUM) 1위이자 신용등급도 최고 수준(AA-)인 종목입니다 (D001). 이 글은 SK리츠를 종목 개요·자산 포트폴리오·재무 지표·혼합형 특성·리스크·현직자 시각으로 살펴 보는 종목 분석입니다.

SK리츠 종목 개요

SK리츠의 정식 상호는 에스케이리츠 주식회사이며, 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(AMC형 리츠) 입니다. 2021년 9월 14일 한국거래소 유가증권시장(코스피)에 상장했고, 종목코드는 395400 입니다 (D001). 자산관리는 SK리츠운용 주식회사가 맡고, 스폰서는 SK 그룹(주된 임차인은 SK에너지·SK하이닉스·SK C&C·SK E&S 등 계열사)입니다. 결산기준일은 3·6·9·12월 말이며 배당은 분기(연 4회) 로 지급된다는 점이 반기 배당이 많은 국내 리츠 시장에서 차별점입니다 (D001·D006).

 

항목	수치	기준일·출처
종가	5,460원	2026-05-29 (D002)
시가총액	약 1조 6,436억원	2026-05-29 (D002)
발행주식수	301,017,620주	2026-05-29 (D002)
AUM	5.3조원	2025-11 (D001·D015)
자산총계(장부가)	5조 4,339억원	2025-12-31 (D003)
LTV(재평가 후)	약 59.1%	2025-03-31 (D005)
신용등급	AA-(국내 상장 리츠 최고 수준)	2025 (D001)
보유 자산 수	오피스 5개소 + 주유소 111개소 + 수처리센터 5개동	2025-11 (D007·D008)

자산 포트폴리오 — 주유소 111개소와 오피스 5개소의 혼합형

SK리츠의 자산은 크게 오피스·주유소·수처리센터 3개 유형으로 구성됩니다. 2025년 11월 기준 AUM 비중은 오피스 약 60%, 수처리센터 약 22%, 주유소 약 18% 로 추정되며, 종목명에서 떠올리는 인상과 달리 오피스가 가장 큰 자산군입니다 (D007·D008).

오피스 자산 그룹 — SK 계열사 임차 중심

자산명	소재지	취득가	2025-11 평가액	주요 임차인
SK서린빌딩	서울 종로	1조 30억원	1조 3,149억원(+31.1%)	SK 그룹 본사 (D008)
SK-U타워	경기 성남 분당	5,072억원	6,302억원(+24.3%)	SK하이닉스·SK C&C(2025-01~2028-12) (D008)
종로타워 SK그린캠퍼스	서울 종로	6,215억원	6,832억원(+9.9%)	SK E&S·SK에코플랜트·SK에너지·SK지오센트릭·SK온·SK임업 6개사 약 1,200명 (D008)
SK-C타워(충무로)	서울 충무로	1,994억원	2,143억원(+7.5%)	SKC 등 SK 계열사 (D008)
SK-P타워	—	3,607억원	—	— (D008)

 

오피스 5개소는 모두 SK 그룹 계열사가 주요 임차인입니다. 즉 공실 리스크는 낮지만 SK 그룹 신용·임대 정책에 사실상 100% 연동되는 구조입니다. 별도로 SK하이닉스 이천 캠퍼스 내 수처리센터 5개동이 AUM의 약 22%를 차지합니다 (D008).

주유소 자산 그룹 — SK에너지 마스터리스

주유소 자산은 2021년 상장 시 SK에너지로부터 116개소(총 취득가 7,654억원)를 일괄 편입하며 시작했고, 이후 2023년 부산·창원 2개소, 2024년 추가 31개소 매각 추진 등으로 2025년 7월 기준 보유 주유소는 111개소 입니다 (D007). 자산 구성은 토지가 약 95% 로, 수익보다 지가(地價) 보유 성격이 강합니다. 지역 분포는 상장 당시 기준 수도권이 약 48%로 가장 크고, AUM 내 비중은 약 18% 수준입니다 (D007).

운영 구조는 마스터리스(Master Lease), 즉 SK에너지가 111개소 전체를 일괄 임차한 뒤 자체적으로 운영하는 방식입니다. 따라서 개별 주유소 한 곳이 폐점하더라도 SK리츠에 들어오는 임대료는 원칙적으로 변동하지 않습니다 — 임차인(SK에너지)이 공실 리스크를 1차로 흡수하는 구조입니다 (D009). 다만 계약 기간, 임대료 산정 구조(고정·변동·CPI 연동 여부), 해지 조건 같은 세부 조항은 공개된 기사 수준에서는 확인되지 않으며, DART 분기·반기 운용보고서 원문을 직접 열람해야 정확히 파악할 수 있다는 점은 미리 짚어 두겠습니다.

SK리츠 재무 지표 — NAV·LTV·배당

2025년 12월 말 결산(연결, 투자부동산 공정가치 평가모형) 기준 자산총계는 5조 4,339억원, 부채총계는 3조 4,131억원, 자본총계는 2조 208억원입니다. 부채비율은 168.90%, BPS(주당순자산)는 6,466원, PBR은 0.93배입니다 (D003). NAV per share는 다음 산식으로 계산합니다.

NAV per share = (자산총액 − 부채총액) ÷ 발행주식수
              = (54,339억원 − 34,131억원) ÷ 301,017,620주
              = 20,208억원 ÷ 301,017,620주
              ≈ 6,713원

 

2026-05-29 종가 5,460원 대비 P/NAV는 약 0.81배, 즉 장부가 NAV 대비 약 19% 할인된 가격에 거래되고 있습니다 (D002·D004). FnGuide BPS 6,466원은 지배주주지분 기준이라 전체 자본 기준 NAV와 약 247원 차이가 나는데, 두 NAV의 차이는 리츠 NAV 계산법에서 자세히 다룹니다.

LTV는 자산재평가 후 약 59.1% (재평가 이전 65.7%), 총 차입금은 2조 9,000억원, 가중평균 조달금리는 4.08% (2025년 3월 말 기준)입니다 (D005). 2025년 2월에는 2년물 1,300억원(3.32%)·3년물 1,400억원(3.37%)을 새로 조달했고, 회사 측은 2025년 말 가중평균 금리를 3.5%대로 낮추는 것을 목표로 밝혔습니다 (D005). 다만 LTV 59%대는 국내 공모리츠 평균과 비교해도 높은 편이라는 점은 그대로 짚어 둬야 합니다.

배당은 분기 지급이며, 회계 분기별 주당배당금(DPS)은 다음과 같습니다. 2024년 캘린더 연간 289원 (Q1 91원·Q2~Q4 각 66원), 2025년 캘린더 연간 268원 (Q1 66·Q2 70·Q3 66·Q4 66), 2026 Q2 배당은 주당 68원(배당락 2026-06-29)으로 공시됐습니다 (D006). 2026-05-29 종가 5,460원 기준 2025년 연간 배당 268원을 단순 연환산하면 약 4.9%, 12개월 trailing 기준 FnGuide 집계 배당수익률은 1.21%로 산출법에 따라 표시값이 달라집니다 (D002·D006).

혼합형 리츠의 특성 — 주유소 + 오피스의 의미

AMC 입장에서 SK리츠 같은 혼합형 리츠를 모델링할 때 핵심은 자산군별 임대 사이클이 서로 다르다는 점입니다. 오피스(특히 SK 계열사 임차)는 임대 기간이 길고 임대료 재협상 주기가 수년 단위로 길기 때문에 단기 변동성이 작은 대신, 그룹 정책 변화에 한꺼번에 노출됩니다. 반대로 주유소는 마스터리스 구조라 단일 임차인(SK에너지)에 100% 연동되며, 구조상 단기 안정성은 매우 높지만 장기 수요 자체가 천천히 줄어드는 산업이라는 거시 리스크가 있습니다 (D007·D009·D011).

비교 대상으로 보면, 순수 주유소+물류·리테일 혼합형인 코람코라이프인프라리츠(357120)는 2025년 상반기 시가배당률 7.51%(반기, 종가 4,360원 기준) 로 SK리츠보다 분배수익률이 높습니다(D013). 오피스 특화의 신한알파리츠(293940)는 배당수익률 약 6.28% 로 보고됩니다(D014). 즉 SK리츠는 동일 자산군 비교에서는 분배수익률보다 AA- 최고 신용등급과 자산규모 5.3조원이라는 안정성·체급이 더 두드러지는 종목입니다. 

SK리츠 리스크 요인 — 금리·전기차 전환·SK 그룹 의존도

현장에서 SK리츠를 살펴볼 때 반드시 짚는 리스크는 세 가지입니다.

첫째, 금리·차환 리스크. LTV 59%대, 가중평균 조달금리 4.08%, 연내 만기 도래 차입금 약 6,000억원이라는 조합은 시장금리가 다시 오르면 분배가능이익에 직접적으로 영향을 줍니다 (D005). 실제로 2026년 1분기 연결 영업이익은 538억원으로 전 분기 대비 16.6%, 당기순이익은 205억원으로 38.8% 감소한 것으로 보도됐습니다 (D015).

둘째, 전기차 보급에 따른 주유소 장기 수요 리스크. 국내 주유소 수는 2019년 11,466개소에서 2023년 12월 말 10,783개소로 5년간 약 6% 감소했고 (D011), 국내 전기차 누적 등록대수는 2024년 8월 말 기준 82만 2,081대로 전년 동기 대비 30% 증가, 친환경차 비중도 2025년 1월 기준 전체 등록 차량의 10%를 처음 돌파했습니다 (D012). 즉 마스터리스 구조 덕에 단기 임대료는 안정적이지만, 계약 갱신 시점의 임대료 재협상 협상력은 시간이 갈수록 임차인(SK에너지) 쪽으로 기울 가능성이 있습니다.

셋째, SK 그룹 의존도. 오피스 5개소 임차인이 모두 SK 계열, 주유소 111개소도 SK에너지가 단독 임차하는 구조라 SK 그룹 신용 자체가 곧 SK리츠의 신용입니다. 국내 신용평가사 기준 SK이노베이션 등급은 AA(한기평·한신평·NICE 공통)지만, 무디스 Ba1(부정적)·S&P BBB-(부정적) 로 해외 등급은 투기등급 경계 수준이라는 괴리도 함께 보고됩니다 (D010). 스폰서 신용이 강점이지만 동시에 분산되지 않은 집중 리스크라는 점은 그대로 짚어야 합니다.

현직자 시각 — AMC 입장에서 보는 SK리츠

AMC 실무자 입장에서 SK리츠를 한 줄로 요약하라고 하면, 저는 "오피스 60% + 주유소 18% + 수처리센터 22%로 구성된 SK 그룹 종합 인프라 리츠" 라고 말합니다 (D007·D008). 시장에서 SK리츠를 "주유소 리츠"로만 이해하는 분이 많은데, 실제로는 오피스 비중이 가장 크고, 그 오피스의 임차인이 전부 SK 계열사라는 점이 종목의 성격을 결정합니다. AMC 모델링 관점에서는 (1) 분기 배당이라 분배 캐시플로우 가시성이 높다 (2) 자산규모 5.3조원·AA- 등급으로 차환 시 조달 협상력이 상대적으로 유리하다 (3) 다만 LTV 59%대와 그룹 의존도는 트레이드오프 라는 정도가 균형 잡힌 평가라고 봅니다.

특정 종목을 사거나 팔라는 얘기는 아닙니다. 다만 SK리츠를 검토하실 때는 "오피스+주유소 혼합형, SK 그룹 종합 리츠, LTV 높은 편, 분기 배당" 이라는 네 가지 키워드만 머릿속에 정리해 두시면 다른 리츠와 비교하는 출발점은 충분히 잡힌다고 생각합니다.

결론

SK리츠는 국내 상장 리츠 중 AUM 1위·신용등급 AA-의 대형 혼합형 리츠로, 오피스 약 60%·주유소 약 18%·수처리센터 약 22%로 구성됩니다 (D001·D007·D008). NAV per share는 약 6,713원, 종가 대비 약 19% 할인 거래 중이며, LTV는 59%대로 국내 공모리츠 평균 대비 높은 편입니다 (D003·D004·D005). 분기 배당이라는 가시성·SK 그룹 신용이라는 안정성과, 금리·전기차 전환·그룹 의존이라는 리스크가 양면으로 공존하는 종목입니다. 

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면책조항 (Disclaimer)
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