1. 리츠 기본기

국내 리츠 시장 현황

K-REITs Lab 2026. 5. 28. 21:49

국내 리츠 시장 현황

"한국에서 살 수 있는 상장 리츠 종목이 도대체 몇 개나 있고, 어떤 식으로 생겼나요?" 제가 업계에서 9년 가까이 일하면서 두 번째로 자주 받는 질문입니다(첫 번째 질문에 대한 답은 리츠(REITs)란 무엇인가에 정리했습니다). 답을 한 줄로 요약하면 이렇습니다. 2026년 4월 말 기준 국내에서 운용 중인 리츠는 461개, 그중 한국거래소에 상장된 리츠는 25개입니다(D002).

리츠 시장 한눈에 보기 — 전체 규모

리츠는 더 이상 작은 시장의 이야기가 아닙니다. 한국리츠협회(KAREIT) 집계 기준 2026년 4월 말 국내 리츠 시장의 모습은 다음과 같습니다(D002).

  • 운용 중인 리츠 수: 461개 (공모·사모 합산)
  • 전체 자산총액(AUM): 약 123.4조 원
  • 상장 리츠 수: 25개
  • 상장 리츠 시가총액 합계: 약 10조 2,848억 원
  • 평균 배당수익률: 5.7%

비상장(주로 기관 사모) 영역과 상장 영역 사이의 격차가 국내 리츠 시장의 가장 큰 특징입니다. 자산 기준으로 보면 비상장 영역이 약 12배 크지만, 일반 개인이 접근할 수 있는 상장 종목은 25개에 한정됩니다.

운용 형태로 보면 그림이 더 또렷합니다. 461개 리츠 중 위탁관리 리츠가 432개(93.7%), 기업구조조정(CR) 리츠가 25개(5.4%), 자기관리 리츠는 단 4개(0.9%)뿐입니다(D004). 현장에서 보면 상장 리츠는 사실상 모두 위탁관리형이라고 봐도 무방합니다. 자산 운용은 AMC가, 명목회사(페이퍼컴퍼니) 형태의 리츠가 그 위에 얹혀 있는 구조입니다.

상장 리츠 vs 비상장(사모) 리츠 — 무엇이 다른가

같은 "리츠"라도 상장 여부에 따라 투자자가 만나는 모습은 완전히 다릅니다.

구분 상장 리츠 비상장(사모) 리츠
종목 수 25개 약 436개(D002, D004에서 461-25)
거래 시장 한국거래소(KRX) 거래소 미상장
환금성 주식처럼 즉시 매매 만기·환매 제약
주요 투자 주체 개인·기관 모두 주로 연기금·보험사
공시 의무 자본시장법상 정기·수시 공시 상대적으로 약함
진입 자본 1주 단위(수천 원~수만 원) 통상 수십억 원 이상

 

실무적으로 보면 비상장 리츠는 연기금·보험사 같은 장기 자금이 정해진 만기 동안 안정적인 임대수익을 가져가는 폐쇄형 구조이고, 상장 리츠는 일반 투자자가 주식처럼 사고팔며 분기·반기 배당을 받는 개방형 구조입니다. 같은 부동산을 담는 그릇이지만 유동성과 거버넌스의 결이 다른 셈입니다.

참고: 한국리츠협회 통계 페이지에서는 공모 vs 사모를 별도 수치로 분리해 제공하지 않습니다. 본 글의 25개 상장 리츠는 KRX에 상장된 공모 리츠 기준이며, 비상장 비교 시 약 436개로 산정한 것은 전체 461개에서 상장 25개를 뺀 잔여 값입니다.

자산섹터별 상장 리츠 분류 — 오피스·리테일·복합·물류

상장 리츠 25개 종목을 자산 유형별로 보면 국내 시장의 무게 중심이 드러납니다. 자본시장연구원(KCMI) 2025년 보고서 기준 자산섹터 순위는 다음과 같습니다(D003).

  1. 오피스 — 가장 큰 비중
  2. 리테일(유통)
  3. 복합자산(오피스+인프라 등)
  4. 물류
  5. 기타(주거·인프라·해외 등)

더불어, 개별 종목이 어떤 섹터에 속하는지를 보면 시장 구조가 비교적 명확합니다(D003, D001).

섹터 대표 종목 자산총계(2025-12말)
복합(오피스+인프라) SK리츠 5조 624억원
오피스 신한알파리츠 3조 1,449억원
해외오피스(벨기에) 제이알글로벌리츠 2조 7,760억원
물류 ESR켄달스퀘어리츠 2조 6,270억원
리테일(유통) 롯데리츠 2조 6,155억원
인프라(주유소) 코람코라이프인프라리츠 1조 2,730억원
주거 이지스레지던스리츠 4,155억원

 

AMC 입장에서 보면 국내 리츠 시장은 여전히 오피스가 메인 자산군이지만, 2020년대 들어 물류·주거·인프라 종목이 빠르게 추가되며 섹터 다변화가 진행되는 단계입니다.

자산총계 기준 상장 리츠 종목 TOP 5

시가총액 기준 데이터는 KRX 동적 페이지 한계로 자동 수집이 어려워, 본 글에서는 자산총계(2025년 12월말) 기준 상위 5개로 정리합니다(D005). 시가총액 순위는 주가 변동에 따라 자산총계 순위와 다소 차이가 날 수 있다는 점은 미리 짚어 둡니다.

순위 종목명 자산총계 주요 섹터
1 SK리츠 5조 624억원 복합(오피스+인프라)
2 신한알파리츠 3조 1,449억원 오피스
3 제이알글로벌리츠 2조 7,760억원 해외오피스
4 ESR켄달스퀘어리츠 2조 6,270억원 물류
5 롯데리츠 2조 6,155억원 리테일

 

상위 5개 종목의 자산총계 합산만 약 16.2조 원에 달해, 상장 리츠 25개 전체 자산 중 상당한 비중을 차지합니다. 즉, 시장은 종목 수로는 25개지만 자산 규모는 상위 소수 종목에 집중된 구조입니다.

국내 리츠 시장의 최근 흐름 — 2019~2026년 추이

연도별로 보면 국내 리츠 시장이 어떤 속도로 커져 왔는지 한눈에 드러납니다(D006).

연도 운용 리츠 수 자산총액 신규 인가
2019 248개 51.9조원 31건
2020 282개 65.3조원 34건
2021 315개 78.2조원 33건
2022 350개 89.9조원 35건
2023 369개 96.7조원 19건
2024 399개 105.3조원 30건
2025 447개 117.9조원 47건
2026.4월 461개 123.4조원 14건

 

전체 리츠(공모·사모 합산) 수는 2019년 248개에서 2026년 4월 461개로 7년 만에 약 1.86배 증가했고, 자산총액은 51.9조 원에서 123.4조 원으로 2.4배 가까이 성장했습니다. 2023년 신규 인가가 19건으로 일시 둔화됐다가 2025년 47건으로 다시 점프한 흐름이 눈에 띕니다.

다만 위 표의 "신규 인가" 건수는 공모·사모 합산 전체 부동산투자회사 신규 인가이며, KRX 신규 상장(IPO) 건수와는 다릅니다. 

상장 리츠 종목을 살펴볼 때 확인할 항목

데이터 위주로 시장 구조를 봤으니, 개별 종목을 들여다볼 때 어떤 항목을 우선 체크하는 것이 좋은지 실무 관점에서 짚겠습니다. AMC에서 자산을 운용하는 입장에서 보면, 결국 한 종목의 가치 평가는 다음 다섯 가지 항목으로 거의 정리됩니다.

  1. 자산 유형(Asset Type) — 오피스/리테일/물류/복합 등 어떤 자산에 노출돼 있는가
  2. 임대료 구조(Lease Structure) — 마스터리스 vs 멀티테넌트, 잔여 임대기간(WALT)
  3. 부채비율(LTV) — 차입 의존도와 이자비용이 배당가능이익에 미치는 영향
  4. 배당 정책(Payout) — 분기/반기 배당 여부, 배당가능이익 90% 의무 배당 구조
  5. AMC 신뢰도(Sponsor) — 운용사 트랙레코드와 자산 매입·매각 의사결정 구조

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 국내에 상장 리츠 종목이 정확히 몇 개인가요?
2026년 4월 말 기준 한국거래소(KRX)에 상장된 리츠는 25개입니다(D002). 이 중 자산총계 상위 5개(SK리츠·신한알파리츠·제이알글로벌리츠·ESR켄달스퀘어리츠·롯데리츠)가 시장 자산 규모의 상당 부분을 차지합니다(D005).

Q2. 상장 리츠는 일반 주식과 어떻게 다르게 거래되나요?
거래 방식 자체는 일반 주식과 동일합니다. HTS·MTS에서 1주 단위로 매매하고 동일한 결제 사이클(T+2)을 따릅니다. 다만 회사 자체가 「부동산투자회사법」의 적용을 받아 자산의 70~80% 이상을 부동산으로 채워야 하고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 한다는 강한 규제 위에 서 있습니다. 일반 사업회사 주식과는 자산·배당 구조가 본질적으로 다릅니다.

Q3. 공모 리츠와 사모 리츠는 같은 종목 카테고리인가요?
법적 형태(부동산투자회사)는 같지만 거래 시장과 진입 자본이 다릅니다. 본 글에서 정리한 25개는 한국거래소 상장 공모 리츠 기준입니다. 비상장·사모 영역은 주로 기관투자자가 출자하는 폐쇄형 구조이며, 일반 개인이 직접 매매하기는 어렵습니다.

마치며

국내 상장 리츠 종목 시장을 한 줄로 요약하면 종목 수 25개·시가총액 약 10조 원·평균 배당수익률 5.7%입니다(D002). 비상장 시장이 자산 기준 12배 크지만, 일반 투자자가 만나는 시장은 사실상 이 25개가 전부입니다. 자산 유형은 오피스가 가장 크고 리테일·복합·물류가 그 뒤를 따르며, 최근 5년간 시장 전체 자산은 2배 이상 성장했습니다(D006).

출처

면책조항: 이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 종목·상품에 대한 투자를 권유하지 않습니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

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